- Con la legge di bilancio 2017 approvata nel dicembre 2016 dal Parlamento è stata prolungata la durata della disciplina fiscale transitoria riguardante i trasferimenti immobiliari nell’ambito delle vendite giudiziarie fino al 30 giugno del 2017.
- Tale disciplina, introdotta dapprima con decreto legge n.18/2016, successivamente convertito nella legge n.49/2016, costituisce un’agevolazione ai trasferimenti di immobili eseguiti nell’ambito di procedimenti giudiziari o fallimentari, prevedendo nello specifico un alleggerimento del carico fiscale su tale operazione.
Tuttavia il provvedimento legislativo presenta notevoli margini di criticità e va attentamente esaminato.
- La norma prevede che tali trasferimenti “sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna” in sostituzione della misura ordinaria, prospettando un notevole risparmio per l’acquirente, ma, solo se ricorrono particolari condizioni.
- Sono proprio queste condizioni che meritano un attento esame.
- I soggetti che possono godere di tali agevolazioni sono sia le imprese (individuali e societarie) che i privati; esaminiamo le modalità.
- Se si tratta di un’impresa, è richiesto l’impegno dichiarato di rivendere l’immobile entro cinque anni (secondo l’ultima modifica effettuata con la legge di bilancio 2017, originariamente erano previsti due anni) dall’acquisto.
- Per quanto riguarda i privati invece, il beneficio riguarda l’acquisto della “prima casa” e quindi oggetto del trasferimento deve essere un immobile da utilizzare come abitazione (ma non un immobile di lusso, ossia non appartenente alle categorie catastali A1, A8, A9) e l’acquirente non deve essere titolare di diritti reali su altri immobili.
- Inoltre è richiesto che l’acquirente della “prima casa” non rivenda il bene immobile prima di cinque anni.
- Dunque:
A) le imprese si espongono sicuramente a un grosso rischio assumendo l’obbligo di rivendere l’immobile nei 5 anni successivi, perché in caso di inottemperanza dell’obbligo di rivendita entro 5 anni per l’impresa (o divieto di rivendita se si tratta di privato) è prevista la sanzione amministrativa del 30% oltre agli interessi di mora (ed ovviamente il versamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria).
B) Il privato che ha acquistato la prima casa perde il beneficio se dovesse essere nella necessità di vendere la casa nei primi 5 anni.
- Laddove l’impresa (o il privato), successivamente all’acquisto, non possa rispettare le condizioni poste o semplicemente, non intenda farlo, potrà presentare agli uffici dell’Agenzia delle Entrare un’istanza di rinuncia prima della scadenza del termine, in modo da evitare la sanzione amministrativa (ma non potrà evitare l’applicazione degli interessi al pagamento della differenza di imposta, che inizieranno a decorrere dal giorno dell’atto).
- Il termine per il recupero delle imposte ordinarie decorre per l’Amministrazione finanziaria dalla scadenza dei 5 anni successivi all’acquisto dell’immobile da parte dell’impresa o del privato.
- Per le considerazioni svolte, alle quali deve essere aggiunta la circostanza che la disciplina è transitoria e quindi vale fino al 30 giugno 2017, sembrano davvero pochi i benefici e molte le insidie che le disposizioni legislative comportano.
Milano, 01 marzo 2017
Avv. Giovanni Babino
